目前，关于房地产业的议论很多。但流传甚广的议论中，也颇有些是人云亦云、似是而非的“真实的谎言”。这里且试举几例：

　　“房地产已经过剩”

　　这个说法的真实依据是，我国积压一年以上的商品房达1.2亿平方米。

　　但是，如果假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求，这20%的家庭每户 也只是想增加20平方米的面积，那么中国20%的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，需求总量就是5.4亿平方米。

　　我国未来15年左右，至少还将有3.5亿左右的新增城镇人口需要房子住。即使从此城镇居民的住房面积不再扩大，我们也还需要盖多少房子？

　　“豪宅太多，应多盖经济适用房”

　　一方面，卖不出去的积压商品房中，有较大比重是别墅、豪宅；另一方面，经济适用房始终供不应求。这是事实。

　　但是，在市场经济下，200平方米的豪宅是怎样卖出去的呢？是住160平方米高档公寓的人卖掉公寓，买走了豪宅；住120平方米的人把中低档公寓卖掉，买走了160平方米的高档公寓；住90平方米普通居民楼的住户卖掉现住房，买走了120平方米的中低档公寓；住60平方米的普通单元房的居民卖掉了较小、较远的单元楼房，买走了90平方米较近、较大的住房；住30平方米平房的人卖掉平房，买走了60平方米的单元楼房；最后没有住房的外地进城务工经商人员，买走30平方米的平房。

　　我们的问题是住房的流动性太差，二级市场没有发育起来。没有二级市场以至三级市场，住房的增量资源就不能在市场上顺畅消化。

　　“大多数人买不起房”

　　我们得弄清一个基本事实：目前绝大多数老百姓已经住在房子里了。实际上，现在大多数老百姓只需要增加15到30平方米的房屋面积。这样一个增量，人们是买得起的，或者在住房信贷的帮助下，是买得起的。

　　人们需要的是以小换大、以旧换新、以远换近而已。现实的问题是，很多体制性障碍阻滞了存量资源进入二级市场。人们现在所住房子不能按照市场价格进入流通。

　　目前有些单位要求，已购住房出售时必须卖给原产权单位，而且必须以原价卖给原产权单位。常识可知，如果现在商品房的市场价是3000元一平方米，人们怎么会把现住房以1400元一平方米的价格卖回给“原产权单位”呢？

　　“开发商追求暴利，房价虚高”

　　一些卖不出去的房子还以高价撑着，这的确是“虚高”。

　　但是，同样建筑成本的两栋房子，建在不同地区，其价格可能有非常大的差别。因为有“级差地租”的存在。级差地租的存在可以使房价远远脱离其成本。这符合经济学的“稀缺性”原理。

　　房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。真正决定房价的，是社会普遍的经济预期。

　　亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去65%。房子还是那些房子，人口还是那些人口，甚至社会收入水平也变化不大。仅仅是人们的社会预期改变了，房价就大跌了。也就是说，社会经济预期对房价的影响，要比真实的供求关系大得多。□陈淮（国务院发展研究中心市场研究所副所长）

　　特约编辑：宋广伟