李卫玲

　　现在社会上对房地产业的议论很多，其中有两种说法。一是投资性住房需求导致了房地产“泡沫”，所以应当抑制；二是目前很多房价偏离其成本，开发商追求暴利导致了房价“虚高”。

　　对此，建设部政策研究中心主任陈淮却认为，投资性住房需求对社会有益无害。同时，在市场经济条件 下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。

　　认为“投资性住房需求导致了房地产泡沫”的说法依据是，投资性购房者在自身消费之外多买房，因而导致了房价上涨和房价中的“泡沫”成分。

　　7月25日，陈淮在“中国经济发展走势与宏观调控走向高层论坛”上表示，投资性住房需求是市场经济下的一种良性需求。居民投资住房并非是对市场利益的非法掠夺，而且更多、更大量资金投资住房是租赁市场发育的前提条件。

　　陈淮指出，在房地产市场上，风险是一个客观存在的事实。我们需要讨论的真正问题并非是有没有风险、风险大小的问题，而是这个风险应当怎样配置、应当由谁来承担的问题。不让投资性购房者来承担，这个风险就得由银行或者消费性购房者承担。在市场经济下，让投资者更多承担起市场发展过程中的“通胀”与“通缩”的风险，这对于社会有益无害。

　　对于“目前很多房价偏离其成本，开发商追求暴利导致了房价虚高”的说法，陈淮表示，一些卖不出去的房子还以高价撑着，这的确是“虚高”。但是，简单地按照成本或者供求关系来认识房价并不符合客观规律。

　　陈淮说，同样建筑成本的两栋房子，建在不同地区，其价格可能有非常大的差别，因为有级差地租的存在。级差地租的存在可以使房价远远脱离其成本。这很合理，因为这符合经济学的稀缺性原理。级差地租和成本无关，它只有在反复大量的交易过程中才能形成。简单地从成本利润测算出发来指责房价“虚高”是不符合市场经济规律的。

　　陈淮认为，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。

　　特约编辑：宋广伟