晚报读者王先生拨打楼宇热线2933513反映,他与开发商启泰房地产公司签订《预约房协议》,预约认购都市华庭房屋一处,但是他在交纳十余万元的“预约金”后发现,该项目现在尚未取得预售许可证,因此他对《预约房协议》的有效性表示怀疑。

无　证　售　房　属　违　法　行　为

　　日前,本报 记者赶赴位于黄台路贮水山附近的都市华庭售楼处,在售楼人员出示的销售监控表上,记者发现大部分的房号已经被用各种颜色的线划掉,也就是说现在如果想预订都市华庭的房屋,已经没有多少可供选择的余地。

　　对于都市华庭该项目现在尚未取得预售许可证一事,销售人员并不否认,说目前正在办理预售许可证,并且称“现在都这样”。

　　我国目前对商品房预售实行许可证制度,《商品房预售许可证》是政府对房地产公司预售行为进行有效监管的法定证件,也是开发商资信状况的重要证明。开发商如果在没有取得许可证的情况下售房,则该行为直接违反了建设部《城市商品房预售管理办法》的规定,属于违法行为；开发商与购房者签订的商品房销售或预售合同属于无效合同。

大　肆　收　取　“预　约　金　”

　　在都市华庭售楼处记者发现,《预约房协议》的第一条就是乙方（买房人）“自愿预约”都市华庭的房子,但是购房人在签订该“预约房协议”时除了签字外,对协议条款不能作任何改动,而且必需先交上总房款的30％作为“预约金”,才能拿到这份协议。

　　据了解,都市华庭虽然并未开盘,但是在销售监控表上标注的价格在五千余元至六千余元不等,因此这总房款30％的“预约金”是一笔不小的数目,王先生就是交纳十二万余元才拿到　“预约房协议”。

预　约　协　议　霸　气　十　足

　　都市华庭项目的“预约房协议”总共才6条,但是记者发现这却是一份霸气十足、暗藏陷阱的“霸王协议”。

　　该协议第二条规定,“待销售许可证到位后三日内换签正式商品房买卖合同,并按甲方（开发商）规定的付款方式付款”,但销售许可证究竟何时能到位、到底采取何种付款方式,该协议却语焉不详。

　　协议第三条,“甲方承诺在签订正式合同时,单价及位置均维持本协议不变”,但如果万一发生更改,协议中却并无处理方式。

　　协议第四条,“乙方在接到甲方通知七日内未换签《商品房购销合同》,视为乙方自动放弃该房屋,则甲方有权将乙方预约的房屋出售,乙方无异议”,在这一条款中,没有约定如开发商通知不到购房者来签合同该如何处理；并对未签正式合同是否退还　“预约金”只字不提,虽然都市华庭的售楼人员信誓旦旦地表示万一出现这种情况一定会退款,但是却拒绝在协议上注明。

坚　决　拒　签　霸　王　条　款

　　在签订　“预约房协议”前,由于开发商未提供《商品房买卖合同》作参考,使购房者不能全面了解自己交付“预约金”的担保内容；正式签约时,由于已交纳一笔不菲的“预约金”,购房者往往只能委曲求全,签订不平等的格式条款。

　　据分析,该　《预约房协议》客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况,如不可抗力、意外事件、开发商自身责任如一房两卖、规划变更等,加重了买房人的责任,单方扩大了开发商解除合同的权利,把购房者置于非常不利的境地,侵犯了购房者的公平交易权,属不公平、不合理的条款,消费者应坚决拒绝签署这样的条款。

　　本报记者