本刊记者 唐志军　　

　　眼下，建设中央商务区已成为许多城市发展的目标，对青岛而言，根据专家的考证和调研情况，现已具备了建设CBD雏形和条件。但在具体规划和实施过程中，如何客观评价自我，如何借鉴国内外城市经验，如何注意规避问题等，记者专访了中国海洋大学教授韩立民博士韩立民和青岛大学副教授田旭 博士。

　　招商周刊：众所周知，CBD建设需要又称中央商务区或商务中心区，起源于20世纪20年代的美国，意为商业会聚之地，是城市综合性经济活动的中枢。核心功能是金融、贸易、商务等，其功能涉及商务谈判场所、金融、贸易、信息、展览、会议、商业、文化、公寓、康乐等，并配以现代化的通讯网络与交通设施。根据国际近百年发展经验，它的显著特征是怎样的？

　　韩立民（中国海洋大学教授韩立民博士）：一个真正的CBD要符合两个标准：一是具备实现规模交易和高效交易的设施，包括服务设施、服务机构、服务的硬环境；二是实现跨地区的商业活动，CBD聚集着大量的国际商务机构和国内商务机构。

　　田旭（青岛大学副教授田旭博士）：历经百年发展，中央商务区已具有一些显著的共性特征。一是地理特征。首先它是一个世界性的城市，中央商务区在一定意义上已经成为一个城市的代名词，它代表着整个城市的最精华的区域。二是功能特征。CBD实际上是市场经济体制下一个经济的枢纽机构。城市的经济、科技、文化等在此高度集中，成为城市的重要功能核心。三是产业特征。CBD以第三产业为主导，但不是传统的第三产业，而是那些代表了当今时代最先进、最发达的第三产业。比如金融、保险、证券、中介、信息服务等等。四是人口特征。CBD内通常是高密度的人流，白天一个大厦内可能就集中了几千上万人办公。但晚上人口大大下降，人口流动巨大，因此，所需的交通非常便利。五是建筑特征。高楼林立，体现了高密度建筑量的特征，一般建筑量都是上千万平方米。中央商务区往往是一个城市突出的景观，代表着一个城市的形象。六是地价特征。因为是黄金地段，它的楼价、地价在这个城市内部或者一个区域内应该是最高的。

　　招商周刊：CBD的圈层布局与结构如何构建？

　　韩立民：根据国际上的经验，CBD的发展一般要在30-50年左右，而CBD的转移则要更久。从这个角度来说，进行CBD的规划更多的要从"百年大计"考虑。

　　CBD开发项目构成从性质上大致可以划分为三大类：即办公类：办公及其衍生性设施即会议和展览设施；服务类：主要是酒店、零售、餐饮、娱乐及文化设施。其中酒店比较特殊，一般具有综合服务、居住和临时办公等功能；居住类：公寓和住宅。公寓是出租给高收入就业人员的就近住所。

　　国际性城市CBD用地结构一般存在土地利用率由中心高至周边低变化的形态。内部是CBD核心区（又称硬核），主要特征是具有极其方便的可进入性和对外的可达性，高层建筑物集中，景观立体化，重视行人交通组织，有大量社会停车场，土地使用率高，日间人口密度较高等。CBD框架（又称核缘）是核心区向一般城市地区过渡的地带，往往配置有大型枢纽性交通设施。

　　从国外成功的CBD案例来看，CBD由里而外是中央商务区、转换带和居住区，而中央商务区内写字楼、公寓以及相关配套如商业、酒店、文化、娱乐、餐饮等物业之间的比例大致为5：2：3，亦即各物业所占比例分别约为50%、20%和30%，更多的住宅类物业应该是分布在转换带以外的居住区。

　　一般来说，我国规划CBD的行政办公、商业金融、写字楼面积总和一般在200万平方米以上。

　　田旭：根据青岛市现有的商贸、金融、文化和服务设施分布状况，并考虑到未来青岛市CBD的发展远景。青岛市CBD的区域边界应该是：东至燕儿岛路，西至东海一路，北接闽江路，南部到东海西路和东海东路的临海区域。总控制面积约2.9平方公里。

　　招商周刊：在新的发展观指导下，全国不少城市考虑并提出建设CBD的不在少数，在这样的大势下，如何看待青岛市南建设CBD的规划？

　　韩立民：从青岛市各区（市）的综合条件比较看，市南区最具备建设CBD的各种有利条件。

　　市南区位于山海之间，依山傍水，气候湿润温和，自然环境优美，风景秀丽，拥有融"山、海、城"为一体的独特风貌。南段分布着风景秀丽的团岛湾、青岛湾、汇泉湾、太平湾和浮山湾等港湾，以及闻名全国的几大海水浴场，景色宜人，沿岸有八大关景区、鲁迅公园、五四广场、栈桥和小青岛等多处旅游景点，纵深分布着总督府、康有为故居、众多德式建筑群等人文旅游景观。自然景观和人文景观和谐统一，每天吸引着数以万计的海内外游客。区内集中了5座五星级酒店和青岛市80%的星级以上酒店，60%的高档休闲娱乐场所，为今后旅游业和相关服务业发展提供了有利条件。在这150万平方米的写字楼中，共有各类企业、商社等976家。全市现有的151家海外商社办事机构，164家外贸公司，60家航运船务公司，26家世界500强的企业办事处和区域总部，8家外资银行也入驻其中，可以说，在市南区东部香港路及东海路一线，己经历史地形成了CBD的雏形。

　　尤其需要说明的是，服务业的全方位对外开放和2008年北京奥运帆船项目在青岛市南区举行，为市南区发展国际服务贸易提供了重大历史机遇。为了成功举办2008年奥运会，青岛市对市南区很多体育设施的兴建和改建、快速交通网络的打造、大规模的环境治理和信息化建设、巨额的新增投资以及对消费需求和旅游业的刺激等，将成为推动市南区服务贸易高速增长的助推器。

　　田旭：当然，青岛市南区建设CBD也有一些制约条件。与国内发达的大城市（北京、上海、深圳等）相比，青岛市的总体经济实力较弱，财政资金不足，建设CBD尚存在资金瓶颈和经济基础制约。具体来讲，服务业功能区布局还比较分散。目前，市南区的服务业功能区布局还比较分散，功能边界有些模糊，因而其集聚、辐射效应难以显现，造成了不应有的人才和资金流失。

　　高档写字楼少。目前，在已建成的高层楼宇中，除了华仁、海信等楼宇的智能化水平较高外，其他楼宇均为低档次写字楼。因此，今后市南区东部地区应严格 "控宅建楼"，进行"楼宇升级"，尽快营造"国际水准"的高档次写字楼。

　　其它还有诸如交通瓶颈制约大，地理发展空间相对不大，人均公共绿地不足，可利用的土地较少，后备土地资源严重不足，土地成本高昂等诸多制约。

　　招商周刊：CBD不是一个一时冲动的"应景之作"，需要注意的问题主要有哪些？

　　韩立民：一个城市要建CBD需要从长远发展角度出发，在考虑建设CBD过程中理应注意下列问题。

　　CBD的未来建设规划要注重人文、生态、环境问题，其规划的科学性应当５０年不落后。规划的首要问题是合理定位--金融化、信息化、国际化，在此基础上进行宏观控制和规划。规划的主要内容应涉及市政基础设施规划、交通规划、网络规划、城市景观规划。

　　青岛的CBD不应做第二个曼哈顿，不能建成曼哈顿那样的水泥丛林，应该吸纳巴黎CBD区的经验。要使传统改造与现代规划相结合。

　　在规划的制定中要注意三点：一要从培育城市新的经济增长点，完善城市综合配套功能，增强辐射带动作用，实现城市可持续发展的高度入手，作好CBD的布局规划和指导规划；二要坚持点面结合，综合配套，布局合理，体现国际化水准、人性化服务、智能化管理的特征，突出分区功能、单体功能、配套功能、环境功能和聚集功能，作好CBD区域内重点楼字的规划；三要将市南区沿海一线作为CBD的重点区域，突出中心地位、目标定位、产业特色、功能配套、调整提高、辐射带动等重点环节，确定科学可行的发展思路，划定明确的功能分区，形成鲜明的产业特色。通过"组团式"建设与配套，体现环境更优美、功能更完备、更具现代特色的城市特征，打造国内一流的沿海中央商务区，使其称为青岛的一张靓丽的城市新"名片"。

　　招商周刊：CBD是否应融入更多的人情味，使之既适合工作，又适合生活？

　　田旭： CBD不应是孤零零的商务中心,必要的休闲场所与齐备的生活配套设施一定要提前考虑在规划方案之中。要避开西方很多国家走过的那种存在弊端的道路，他们建的CBD只能是提供"８小时写字楼"，上班完了以后人去楼空，到了晚上甚至是一个很恐怖的城市。要把青岛的CBD变成国际商务生活的社区，可称之为24小时商务生活区，8小时工作以外它一样是热闹的，充满活力的。

　　招商周刊：结合市南情况，该如何精心打造楼宇经济发展的软环境？

　　田旭：要强化对全区楼宇的统计管理，摸清家底，建立全区楼宇信息系统，为全区实施楼宇科学管理奠定基础。要进一步加大行政审批制度改革步伐，减少审批环节，完善服务功能。比如，税务机关要建立楼宇税收数据库，对楼宇中的企业，尤其是超千万元、超亿元的"纳税大户"进行重点服务。要加大各项服务的配套力度。公安、城管等部门要对高档商务楼周边地区的市容环境进行了大规模整治，为楼宇经济发展创造良好的环境。要依托市南区内的人文科技优势，大力发展继续教育和培训产业，为商务楼内的专业人士营造终身"充电"的平台；要与电信服务商签约，大力发展"数字化"CBD，为这些现代服务企业与世界各地的信息交流提供快捷的通道。

　　韩立民：还要与房地产开发相结合，加快楼宇升级，提高楼宇档次。重点是在南到海边，北到宁夏路，西到海天，东到青岛大学的区域内，进行土地资源的详细摸底，对尚未开发，适宜建设写字楼的地块，进行论证，由规划部门提出"控宅建楼"的调整意见，用于今后建设高档写字楼或酒店式公寓，力求国际水准，重点吸引跨国公司入驻。对现已建成、配套设施不完善的楼宇，有关部门应积极协助开发商进行"楼宇升级"，尽快提出改造方案，待时机成熟后实施。对市南区东部现有楼宇集中的区域，相关部门应提出服务功能"大配套"的指导意见，进行"组团改造"，重点是完善周边的公共设施配套、人文环境的营造，以此带动餐饮、休闲、文化和高档公寓消费。

　　招商周刊：除上述之外，在城市交通等其它方面该如何营造CBD的良好环境？

　　田旭 CBD应具有最便捷的交通条件和大量停车场，具有方便的可进入性和对外的可达性。目前青岛CBD区域内的交通拥挤状况已经严重制约着正常商务活动的开展。

　　目前青岛所面临的交通问题，实际上是传统的城市结构与汽车进入大众消费阶段后的新形势之间的矛盾。不从城市结构和城市发展战略上入手，交通问题就不可能得到根本性化解。

　　城市交通问题同时也困扰着世界上许多大城市，巴黎、曼谷、东京等著名城市都有突出的交通问题。解决城市交通问题，也可以参照国外的一些做法。

　　不光交通，还要抓好服务功能区的结构调整。针对CBD规划区内服务功能区布局松散和分散的现实情况，抓好服务功能区的结构调整，如从空间上适度集中金融服务机构和商贸设施，尽快形成空间布局合理、建筑外形和色调设计美观协调的青岛CBD雏形。

　　同时还一点很重要，即要超前贮备，保证CBD高级商务人才供应。青岛CBD一开始就应该将人才纳入规划中。CBD成功与否归根结底是人才的智慧与创新。从目前情况来看，CBD需要大量的高级商务人才，有人甚至称之为"批量性需求"。中央商务区建成后，为满足跨国公司人力资源本土化和国内公司人才国际化的需要，将需要10万名商务人才，人才供需缺口是相当大的。