对物业公司来讲，肌体营养不良的主要原因是利润率低，发展没有后劲。而主要表现则是“吃不饱”，兼具“贫血”。

　　综观青岛市物业管理行业现

　　 状，“小、粗、低”是对其总体概括。“小”则是指物业管理企业规模过小，在我市现有的300多家物业管理企业当中，真正在全省称得上规模的并没有几家，更不用谈有类似中海、万科之类的名牌物业管理企业了；“低”则是指物业管理整体素质低，管理水平低；“粗”则是指我市物业管理企业技术含量低，大都为粗放式管理模式。

　　从根本上看，导致我市物业管理出现“小、粗、低”现状的主要因素是较低的物业管理收费标准和较低的物业管理收费率，而这也正是导致物业公司“吃不饱”的主要原因。

　　据了解，目前我市实行物业管理的大部分住宅收费标准在每平方米0.2－0.4元钱，与全国同等城市相比，标准明显偏低。那么，对青岛市物业公司来说，这样的收费标准能否维持生存吗？

　　以封闭性管理的住宅小区为例，一个建筑面积为3万平方米的多层住宅小区，绿化面积为6000平方米，小区业主为250户，小区有两个规划门。

　　在这种情况下，根据青岛市物业管理收费标准的最高收费标准，以每平方米0.4元钱来计算，整个小区的物业管理收入为每月1.2万元。而物业公司的支出包括：员工薪金（含劳保以及福利）大约1.5万元：具体为2名管理人员，每人每月1250元的收入，10个保安共9000元，3个保洁共1500元，以及2名维修人员的2000元费用；另外，物业管理公司办公以及管理费用600元；维修费1000元；公共水电费1000元；绿化以及保洁卫生费1200元；社区文化建设费500元；如果按照物业公司2000元的利润计算的话，还需缴纳法定税费1200元。这样一个月下来，整个物业公司的大体支出为2.15万元。

　　在收费率达到100％的情况下，公司的支出同每月的1.2万元收入相比，物业公司每月亏损为9500元。

　　而管理的面积越大，亏损的可能性就越小。同样以封闭性管理的住宅小区为例，一个10万平方米的多层住宅小区，小区绿化面积为1.5万平方米，业主800户，三个规划门。按照每平方米0.4元计算，整个小区的全部物业管理收入为4万元。

　　在这种情况下，计算物业公司的支出：员工薪金（劳保以及福利）2.45万元，其中包括2名管理人员各1250元，16个保安人员共1.5万元，8名保洁人员共4000元，3名维修工3000元，1200元的办公费用，2800元的维修费用；3000元的公共水电费，绿化以及保洁卫生费2500元，社区文化建设费1200元；此时按照物业公司3000元利润计算，还需要缴纳2000元法定税费，这样物业公司共支出费用为4.02万元。

　　同样，在收费率100％的前提下，物业公司收取的管理费用为4万元，这时，物业公司的亏损为200元。同3万平方米的小区相比较，10万平方米虽然已经向前迈进了一大步，但仍然存在亏损现象。

　　根据建设部规定的物业管理公司最高不能超出15％的利润比例，只要能够达到85％的收费率，物业公司就应该可以维持正常生存，但是，根据测算，在当前的物业管理收费标准下，即使按照100％的物业收费率，我市300多家物业公司也大都处于亏损状态。更何况，实际上，我市大部分物业公司收费率大都在50％－80％之间徘徊。更有甚者，收费率甚至在30％左右。

　　那么，对这些物业公司来讲，他们又是如何维持正常的运转呢？而他们的市场发展前景又是怎样的呢？

　　对那些从开发公司衍生下来的，同开发公司还存在千丝万缕联系的物业公司来说，尽管可以在某些方面依靠开发公司的补贴，但是，对大部分物业公司来说，通过多种经营来填补物业管理收入的不足，是当前我市物业管理公司维持生存的主要手段。而这种手段，虽然可以暂时缓解了因为物业收费问题而引起的生存问题，但实际上，为物业公司以后的发展壮大埋下了很多隐患。这其中最显著的一个例子便是收取的停车费用的使用上。

　　按照物业管理的正常发展，收取的停车费用应该用于停车场道路的养护，停车场设备设施的维护维修，以及承担相应的在停车场内发生的正常的刮蹭车体的事情。但是，由于目前单纯依靠物业管理费用，物业公司无法维持生存的现状，因此，目前我市大部分物业公司所收取的车位费都用来弥补了物业管理的经营。一旦发生了问题，物业公司已经没有费用去承担，纠纷便因此产生；而即使没有出现问题，由于没有费用对停车场进行养护和维修，停车场的自然使用寿命也已经下降了。

　　除去收费标准较低、收费率低而导致物业公司无法健康正常成长外，开发建设所遗留下来的种种问题也极大地阻碍了物业公司的壮大。

　　根据建设部规定的开发建设应当为物业管理预留千分之五的商业网点，以保证物业公司进行多种经营，从而维持生存发展，但实际上，目前，我市所建成的大部分小区中，并没有所谓的物业管理配套用房，即使有，很多也只是象征性的存在，或者在不起眼，很难产生经济效益的地方，从而使物业公司缺乏“造血”机制。

　　如果把收取的物业管理费用比作对物业公司进行“输血”，那么，在当前物业管理费用标准较低，收费率较低的“两低”状态下，“输血”功能已经很难保证物业公司的生存；而相应的配套物业管理用房所完成的“造血”机制也没有完善，如此以来，物业公司自然举步维艰，患上“贫血症”也在所难免。

　　而无论是因何种原因患上“贫血症”的物业公司，要想继续成长，只好降低物业管理服务标准，或者减少那些从表面看不出来的服务，例如减少对小区设备设施的维护维修等。前者带来的后果是导致了物业管理收费率的继续下降，后者则降低了小区的价值，为以后物业管理费用的标准的提高和收取带来了隐患。

　　由此以来，一个恶性循环的怪圈便形成了。而在这个恶性循环的怪圈中，“吃不饱”又患有“贫血症”的物业公司，尽管满怀“明天会更好”的美好憧憬，但维持眼前的正常生长尚且艰难，怎能谈要成为这个行业中的“大鳄”了！本报记者鞠培霞下期预告：理念营养不良营养不良篇（上）———肌体营养不良

　　诊断：肌体营养不良表现：吃不饱，贫血同人的成长一样，物业公司的成长也同样需要充足的营养供给，否则便会像人一样，出现营养不良症状。而长期的营养不良则会导致长大后的成人出现“非正常人”症状，物业公司也同样。

　　从理论上讲，成人出现“非正常人状态”的表现可以分为两个方面：一是肌体的“非成人”现象，形成所谓的“肢体障碍”；二是智商的“非成人”现象，形成所谓的“智能障碍”。而对物业公司来说，不能产生“大鳄”的原因也可以从两个方面寻求，即肌体营养不足和理念的营养不良，具体表现便是物业收费标准低，物业收费率低，以及物业管理从业人员素质低等因素。

　　由于导致物业公司难以产生“大鳄”的原因，牵扯到历史、现实以及机构等种种较为复杂的因素，因此本篇将分肌体营养不良和理念营养不良两期进行剖析。本文为上篇———肌体营养不良篇。

　　(特约编辑：宋广伟)