一沿街小区的楼宇外墙均出现了某产品的大幅广告招牌,色彩夺目的画面很是好看,但总让人感到与高档的楼宇不协调,让住在里面的业主们感到不舒服,于是,业主 代表去与物业公司交涉。物业公司却说,楼宇的外墙归物业公司所有,物业公司有权使用或出租,业主无权干涉。业主代表则认为,楼宇的外墙属于公摊部分,购房时该部分的费用已经分摊到每个购房者,因此,楼宇的外墙应属于全体业主所有。物业公司使用或出租应得到业主的许可。由此,双方争执不下,交涉陷入僵局。

    楼宇的外墙使用权到底归谁所有？记者采访了我市文康律师事务所的许征律师。要解决这个问题,首先要明确了解楼宇的外墙所有权归谁所有。

    有过买房经验的人都知道,《商品房买卖合同》中第3条有关于有关公共部分和公用房屋分摊建筑面积的构成说明,由于构成的内容比较多,一般是在合同的附件里具体明确。有关公共部分和公用房屋分摊建筑面积的规定在　1995年　12月　1日开始实施的《商品房销售面积计算及公有建筑面积分摊规则（试行）》中是这样表述的：“公用建筑面积的组成中,其中包括套（单元）与公用建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。”“而公用建筑面积分摊计算是各套的套内建筑面积乘以公用面积分摊系数,得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。”

    由此可见,由于每个购房者都为分摊的公用建筑面积支付了价钱,那么,理所当然的是,分摊的公用建筑面积即山墙应属于所有购房者不分份额地“公有”。

    虽然分摊的公用建筑面积属于所有购房者即小区的业主所有,但是,很少有人会对拥有该所有权的“公有”部分行使使用权利。因此,为明确此问题,在《商品房买卖合同》的第17条中,将商品房所在楼宇的外墙使用权归谁所有进行了约定。那么,依照《商品房销售面积计算及公有建筑面积分摊规则（试行）》有关规定,每个购房者都为分摊的公用建筑面积支付了价钱,分摊的公用建筑面积的所有权应归全体业主所有。而由于所有权可以和使用权分离,所有权人未必要亲自行使使用权,可以授权他人来行使。

    在实际操作中,该楼宇的外墙使用权是如何行使的呢？

    一般情况下,楼宇的外墙使用权可以由小区内的业主委员会行使,但是,更多的是业主直接委托物业公司行使。为此,虽然在《商品房买卖合同》的第17条中双方约定商品房所在楼宇的外墙使用权归全体业主所有,但是在该合同的《补充协议》里双方一般都会有这样的约定：楼宇的外墙使用权由业主委托物业公司行使,物业公司根据该委托可以出租该外墙使用权,所得收益应予以公布,并将其用于维持小区维修管理的日常开支。

    所以,明确了以上规定后,就可以得出开始所述案例的答案：物业公司的认识是错误的,做法也是不对的。因此,为了分清业主和物业公司在楼宇外墙使用权上的权责问题,对于没有就此问题在商品房买卖合同中签订补充协议的,建议可以由业主委员会或者业主代表和物业公司签订外墙使用协议,以避免不必要的纠纷。请岛日报2003年2月26日  本报记者　鞠培霞
 

2002年５月１日起，公摊面积计算将执行建设部颁发的新标准楼梯面积计算有变化

      早报讯　 建设部颁发的　《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》,从今日起开始实施,市房屋勘察测绘处负责人在接受记者采访时说,我市现在实行的房屋建筑面积计算方法与建设部新颁规定基本吻合,只是室外楼梯建筑面积的计算方法有区别。

      据介绍,在室外楼梯的建筑面积计算方法上,新规定按其在各楼层水平投影面积之和计算,即　“有盖无盖都算数”,而我市以往的规定是,属于永久性结构、有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算,无顶盖的室外楼梯,按各层水平投影面积的一半计算,即“有盖全算数,无盖算一半”。   2002年5月1日青岛早报 记者张乃翔

公摊面积计算标准补充规定

       最近建设部颁布　《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》,自5月1日起开始实行

      该通知明确规定,必须由房产测绘单位对房产实施测绘。

    《房产测量规范》未作规定或规定不明确的,暂按下列规定执行：楼梯已计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱、是否有维护结构,均不计算建筑面积。二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑,不计算建筑面积。室外楼梯的建筑面积,按其在各楼层水平投影面积之和计算。计算建筑面积的房屋,层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米）。

    同一楼层外墙,既有主墙又有玻璃幕墙的,以主墙为准计算建筑面积,墙厚按主墙体厚度计算。房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的,层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。辛华 青岛生活导报