在商品房销售时，有些购房者会因为这样或那样问题要求退房，而在实际 的退房过程中，由于购房者缺少相应的知识，所以往往会在退房的时候吃亏。 　 　　退房是基于购房合同而产生的，解除合同的原因大抵分为两种： 　 　  一、购房合同的无效而退房，合同的无效产生的原因又可以分为五类： 　   　1、一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；   　2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   　3、以合法形式掩盖非法目的；   　4、损害社会 公共利益；   　5、违反法律、行政法规的强制性规定。 　　     　无效合同自始无效，换句话而言，购房者签订的合同如符合以上五点中的任何一点，该合同即为无效合同，而不需要任何一方再宣告，对“合同”双方 当事人都不会产生法律效力。 　　二、在退房的合同中有一部分属于效力待定的合同，这类合同是属于可撤消可变更的合同，这类合同产生的原因分为三类： 　1、因重大误解订立的合同，重大误解的一方可以请求人民法院或仲裁机构变更或撤消合同；2、在订立合同时显失公平，显失公平一方可以请求人民 法院或仲裁机构变更或撤消合同；3、一方以欺诈、胁迫手段或趁人之危使对 方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机 构变更或撤消合同。 　 　　在实际的退房的操作中，大部分是属于这一范围，例如，购房者在签订合 同前对所购买项目的宣传没有很好了解，对开发商的广告上宣传产生重大误解而签订的合同，购房者可以就此为依据向人民法院或者仲裁机构请求变更或撤 消合同。 　 　　在购房者行使自己的权利的同时，要注意以下两点： 　      第一、具有撤消权、变更权的购房者，自知道或者应当知道撤消事由之日 起一年内行使撤消权，超过一年而未行使权利的该撤消权消灭； 　 　　第二、具有撤消权、变更权的购房者，知道撤消、变更事由后明确表示或 者以自己的行为放弃撤消、变更权的，该撤消、变更权消灭。 　　所以在购房者使用撤消权、变更权的同时，要注意实体权利的运用。在发现所购买的房产出现问题的情况下，不要轻易做出反应，以免丧失相应的法律权利。