8城市出手对楼市下“禁令” 业内精分:春节后楼市

疫情似火,到了火烧眉毛的时候!

该来的终于来了——据“澎湃新闻”等媒体报道,到1月26日中午已经有8个城市要求“售楼处暂停对外开放,或停办各类大型促销活动”。

以湖北宜昌为例,1月25日宜昌市住建局发布了《关于全市房地产市场暂停营业的紧急通知》。这个“紧急通知”文字不多,全文引述如下:

也就是说,楼市的交易将全面停止,不仅仅是新房,还包括二手房。

生命当然比房子重要。因为疫情而“冻结楼市”,相信大家没有异议。

可以预见的是,将会有更多的城市跟进,中国楼市将进入一个非常罕见的“零交易期”。

那么问题来了,此次“肺炎疫情”将如何影响楼市,又将如何影响经济?此前我曾经在专栏里分析过,下面再结合最新形势谈谈:

1、预料中的“楼市小阳春”,肯定是泡汤了,或者说推迟了。疫情恐怕还要闹2到3个月,这期间楼市成交会非常惨淡。

2、节后开盘,地产股和多数板块的股票,都还有一波下跌。换句话说,疫情对股市的利空还没有释放完。至于医疗、生物科技板块,还有一波上涨。但过分追高医药、生物科技板块,也是有风险的。

3、楼市突然进入“零成交时代”,影响最大的是开发商、中介机构,它们的日子会非常难过,类似餐饮、旅游等行业。由于地方政府有稳房价的职责,所以开发商降价空间有限。

4、2003年“非典疫情”期间,楼市普遍有20%的左右的跌幅,成为一次抄底的好机会。2003年跟2020年相比,有3大不同:

第一,当时楼市尚未形成财富效应,所以房价容易跌;现在情况不同了,经过了几波房地产牛市,大家对楼市存在比较一致的预期。

第二,2003年是1998年启动的通缩期的最后一年,大家都没有预料到后面资产价格可以这样大涨。而现在不算通缩期。

第三,非典时期,地方政府对土地财政尚未“食髓知味”,而现在深知地价、房价的重要意义。而且现在是因城施策,责任和主动权都在地方政府。

所以结论是:未来2个月楼市会非常冷清,房价或许会有所下跌,但比较难重演2003年非典时期的“大跌”。如果出现大跌,对于有显著人口增量的大城市来说,也是买入的好时机。

5、只要“新型肺炎”被遏制住,楼市将很快恢复常态,甚至可能出现一波迟来的“小阳春”。

6、“新型肺炎”将显著影响经济,给稳增长带来新的难度。可以肯定的是,春节之后货币政策和财政政策会全面“加力”,降准、降息、赤字率、国债发行额度都会上调。广义货币M2的同比增速,会重返两位数吗?我们不妨拭目以待。我觉得可能会短暂回到9.5%以上。

7、“新型肺炎”会影响中国城镇化路径吗?过去很多年,中国城镇化处于1.0时代,也就是追求“大中小城市协调发展”;从2018年开始,中国开始进入城镇化的2.0时代。所谓的“新型城镇化(2.0时代)”,就是把人口、资金、产能进一步引进到中心城市,围绕中心城市构建都市圈、城市群。未来,中国会出现很多2000万以上人口的超级城市。

“超级城市”,意味着“超级人口密度”,也意味着疫情容易产生、传播,还意味着防灾(地震、超级台风、超强暴雨)难度加大。

中国会改变城镇化路径吗?我觉得很难。因为大城市化是全球性趋势,不以人的意志为转移。我们能做的,是提升“超级城市”的防灾、防病的能力,而不重回“城镇化1.0时代”。但每个人口大省,构建至少一个副中心城市是应该的。比如武汉瘫痪的时候,湖北应该有一个大城市可以承担起责任。至少病人可以在省内顺利分流。

中国或许会强化“副中心战略”。比如广东就确定了深圳、广州为双中心,珠海、汕头、湛江为3个副中心。河南省则确定洛阳是副中心。

8、“新型肺炎”会影响到住宅的设计理念吗?会影响大家购房的偏好吗?

2003年非典疫情中,中国有两个城市死亡案例最多——香港和北京。其中香港14%的死亡案例,出现在淘大花园。后来有很多研究指出,淘大花园的确存在缺陷,除了污水管系统之外,还有建筑密度太大形成的“风闸效应”。“风闸效应”的结果,是让部分楼栋(比如E栋)天井里空气的横向流动非常缓慢,加剧了病菌的传播。

在非典疫情里,淘大花园有329人感染、42人死亡(其中E栋死亡22人)。淘大花园确诊感染非典的人数,占香港的18.7%,死亡人数占香港的14%。非典结束后,淘大花园的房价一度下跌了三分之二。

非典刚结束的时候,别墅、低密度住宅一度非常受欢迎。但很快,大家就忘记了教训。毕竟,不是每个人都负担得起别墅、低密度住宅的。在随后10多年房价大涨中,闹市里配套好、生活方便的普通高层住宅,涨幅远远高于别墅和配套一般的低密度住宅。

所以,“新型肺炎”想在很大程度上改变大家的置业观念,恐怕比较难。如果有影响,也一定是短期的。其实大家不吃野生动物,买房子的时候跟农贸市场保持一定距离,才是更重要的。

但在设计理念上,或会有一定的影响。比如尽量保证住宅的通风、采光,避免厨房、卫生间、天井、中央空调等通道的交叉感染,都是重要的课题。希望国家制定或者完善相关标准。

对于我们每个人来说,买房子的时候要充分考虑容积率。密度太大的小区,就要回避通风、采光不好的户型。另外,在装修的时候注意污水管、厨房烟道跟邻居之间的隔离,并注意中央空调的清洁维护等。